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高端公寓散售陷入尴尬境地
来源:  作者:本站

是选择持有,还是散售?北京开发高端公寓的开发商更多选择的是后者。

  这直接造成服务式公寓和酒店式公寓的尴尬境地。“散售的项目往往难以进行管理。投资客自己找来的租客参差不齐,这令挑剔的租客也不喜欢。”一位业内人士说。

  北京酒店式公寓的入住率总体情况并不高,只在东部的传统区域如CBD可以达到90%。租金一般在20美元/平方米/天。酒店和高端公寓是它们的直接竞争对手。

  散售的管理难题

  “目前北京一些酒店式公寓的租金水平比较低。主要是酒店式公寓进行散售,造成入住的客户群参差不齐,再好的物业也会贬值。有统计数据显示,酒店式公寓与服务式公寓相比,投资回报率低了50%左右。”北京光华国际中心副总经理杨乐渝说。

  据本报调查统计,目前符合这种“只租不售”的服务式公寓,北京共15个左右,除新加坡雅诗阁集团持有或经营的公寓外,其他包括北京国际俱乐部公寓、国贸公寓和棕榈泉万豪行政公寓等。

  由于酒店式公寓分属不同的业主,相互竞争。为了提高自有产权的公寓出租率,将可能采用降低价格等措施,影响整个项目的形象。

  一些项目为了限制投资客,将首付提高到40%,以保证自住类型的人群占较大比例。“如果客户群的纯粹性无法得到保证,那么势必影响一些高素质人群的入住率。”杨乐渝说。

  但严格限制入住客户的纯粹性有一定困难。“部分素质低的客户住进五星级酒店,那不能说五星级酒店就不是五星级酒店了。”杨乐渝认为即使是单一产权的服务式公寓也无法拒绝这部分人群,毕竟回报率是第一位。

  大多数自称“酒店服务式公寓”的项目其实只是普通住宅,充其量只是楼下大堂看上去比较像酒店。

  产权分散导致业主与管理公司之间往往不能达成统一的意见,所以不能做到统一管理,面向客户的档次也不明确,没有弹性化的租务计划,更加谈不上酒店式的服务了。这种项目充其量只能称为“类似酒店的私产式公寓”。

  2007年北京市场上的服务式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成,巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格。

  特别是在交付使用后,同一地点的出租供应量骤然增大,诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈,一些急于求成的出租者会降低租金,从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。

  在谈到服务式公寓存在的问题时,朗星投资中国区副总裁郭伟指出:“绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂。”

  两种出路
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